顶点财经：“三支箭”悉数射出，房地产行业再迎重磅利好

11月28日晚间，房地产行业再迎重磅利好。证监会对外发布5项措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，同时恢复上市房企和涉房上市公司再融资。至此，本轮组合拳中的信贷、债券、股权三个融资渠道政策均已落地，“三支箭”悉数射出，房地产探底回升趋势更加稳固。

一、房地产产业链解析

20 世纪 90 年代，我国开启了住房商品化改革，随着土地市场全面推行“招拍挂”制度，房地产市场随即迎来快速发展时期。产业链即指从原材料通过加工制造一直到终端产品生产及销售的完整链条，由各环节的不同产业及企业群耦合而成，既是生产链也是价值链。房地产业是资金密集型行业，涉及行业链条长、主体多，特别是与金融机构关系密切。房地产业是集房屋、工业、建筑、商业和市政等为一体的行业，具有广泛的关联效应和带动效应。

房地产行业上游由土地购置、规划设计和建筑施工三大环节组成，其中涉及了地方政府土地供应、金融机构提供融资、前期工程咨询服务、建筑施工原材料和工程机械供应，以及施工建设、园林工程、建筑装饰等不同产业；中游为房地产开发建设环节；而下游则主要是服务于项目销售及竣工交付后的产业，由销售预售、家居家装及增值服务等组成。其中又分别包含了销售策划代理、装饰设计、家装建材、家装设备、物管服务等具体行业。

世界银行研究报告显示，发展中国家房地产投资对相关产业的乘数带动效应达 2 倍以上。正是由于对其他行业发展存在的巨大拉动作用，房地产业在我国经济发展中长期发挥着支柱产业的作用，其增加值占 GDP 比重在 2020 年一度达到 7.24%。

二、房企融资“三支箭”悉数射出，土拍门槛或将进一步降低

1、房企融资“三支箭”悉数射出

债券、贷款融资相继松绑之后，上市房企股权再融资的大门再度打开。11月28日晚间，证监会以答记者问形式对外发布5项措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，同时恢复上市房企和涉房上市公司再融资。至此，本轮组合拳中的信贷、债券、股权三个融资渠道政策均已落地，“三支箭”悉数射出。

2、央行降准利好房地产市场 5年期LPR有望进一步下调

11月25日央行宣布，决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，此次降准共计释放长期资金约5000亿元。此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.25个百分点。

对于央行年内第二次降准，多位房地产业内专家认为，此次降准在带来增量中长期资金、释放更多流动性之余，更带来延续宽松货币的信号意义，房地产市场将是本次宽松货币政策的重点受益领域。近期房地产行业持续处于低迷状态，市场预期不足。央行、银保监会的“金融16条”支持政策已出台，本次降准将为加大住房市场信贷投放支持提供弹药，有助于改善市场预期，加快市场筑底。降准后房贷利率将有望下降，当前大部分城市首套、二套房贷利率都在政策下限的水平上。本次降准后，作为房贷利率“锚”的5年期以上LPR回调的可能性增大，即房贷利率下限有望迎来普降的空间。

3、年末将迎土拍高峰，门槛或将进一步降低

临近年末，重点城市将迎来土拍高峰。由于集中供地节奏改变，多个城市今年增加供地次数。近日，广州、天津、福州、东莞等城市陆续发布第四批次集中供地出让公告，南京、武汉、苏州则公布了第五批次集中供地情况，上述供地均计划于12月完成出让。据业内人士透露，即将于11月29日进行第四批集中供地的北京，也将推出第五批次供地。而武汉市土地交易中心表示，近期武汉加快了供地节奏，后续将适时发布本年度第六批次集中供地公告。

管世朋（证书号A0380621040001）简介：

多年证券从事经验，完整经历牛熊转换，曾长期担任浙江经济广播电台《财富晚高峰》《财经早八点》《创投英雄会》栏目特邀嘉宾，对市场主流方向感知敏锐。

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