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本文作者

张旭 / 曾章蓉

摘要

香港REITS现状有三大特点：占亚洲市场规模第三；香港REITs的单只市值规模普遍较大；REITs指数累计投资回报率高于恒生指数。

香港REITs是以信托方式组成，主要投资于房地产项目的集体投资计划。具体的交易结构主要包括三个环节：一是将物业注入SPV公司，二是成立信托基金，三是发行信托基金份额募集资金投资于SPV公司，从而获得物业所有权以及物业所产生的租金收入。

此外，《房地产投资信托基金守则》对投资端以及运作端做出了明确的限制。

投资端：对REITS的资产总值中至少75%投资于产生定期租金收入的房地产项目。此外，REITs禁止投资于空置土地。REITs可以投资有价证券资产，但REITs所持有的由任何单一公司集团发行的相关投资价值，不超过该基金资产总值的 5%。

运作端：REITs下设SPV不超过两层。如果REIT通过特别目的投资工具（SPV）持有的房地产项目，SPV必须由REITs合法地及实益地拥有。REITs必须持有该计划之内的每项房地产项目最少2年。REITs可以借款融资，但资产负债率不超过45%。REITs每年须将不少于其经审计年度除税后净收入90%的金额分派予单位持有人作为股息。

1、香港REITs的发展现状

香港REITs占亚洲市场规模第三。截至2019年3月末，亚洲市场上共有153只活跃REITs，总市值2,532.04亿美元，日本、新加坡、香港市场市值占比依次为51%、25%、16%，亚洲其他国家/地区占剩下的8%。香港REITs的市值规模为413亿美元，排在亚洲市场第三的位置，是亚洲市场的重要组成部分。

香港REITs的单只市值规模普遍较大。亚洲市场当前存续的REITs中，单只产品市值的最大值和最小值分别为246.67亿美元和0.13亿美元，中位数约为10亿美元。目前香港上市REITs一共11只，其中有7只规模超过10亿美元。香港REITs中规模最大的和最小的分别为LINK（领展房地产投资信托基金）和NEW CENTURY（开元产业投资信托基金）。LINK的单只规模为246.67亿美元，也是亚洲最大的REITs；NEW CENTURY的规模为2.34亿美元，在亚洲153只活跃的REITs中排在第124位。

累计投资回报率高于恒生指数。2005年末至2019年4月4日，恒生REITs指数的涨幅超过了3倍，年化收益率9.35%，高于同期恒生指数的年化收益率（6.73%）。该段时间香港REITs回报较高的主要在于其合理的物业布局以及持续上升的物业租金回报水平。这些REITs产品所持有的物业主要位于优质商贸环境的区域——香港区域为主，内地一、二线城市为辅。此外，底层物业组合类型的多样化能够有效保障其盈利的稳定性，各REITs的底层物业详见附录。

2、交易结构

香港REITs是以信托方式组成，主要投资于房地产项目的集体投资计划。该基金旨在向持有人提供来自房地产物业的租金收入回报。具体的交易结构主要包括三个环节：一是将物业注入SPV公司，二是成立信托基金，三是发行信托基金份额募集资金投资于SPV公司，从而获得物业所有权以及物业所产生的租金收入。为了方便阐述，这里使用YUXIU REITs（越秀房产信托基金）的交易模式作为案例：

1）将物业注入项目公司。2004、2005年间越秀投资对国内的四项物业资产（白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场）进行资产剥离和转让，对应转让给四家项目公司（BVI公司）。

2）将项目公司股权转让给越秀房托（SPV）。2005年12月，越秀投资将四家项目公司的股权转让给在香港注册的越秀房托（控股）有限公司（香港）。

3）设立地产信托REIT。汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司作为信托人和管理人将越秀房托（控股）2005限公司（香港）间接持有的四项国内物业资产设立越秀房地产信托基金金。于2005年12月7日订立信托契约，成立香港房地产信托基金——越秀房产信托基金。

3、核心制度

2003年，香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》（以下简称《守则》），对REITs的设立条件、组织结构、投资范围、利润分配等方面做出了明确的规定。随后香港证监会多次对《守则》进行修订，目前使用的是2014年8月修订版（第五次修订）。

根据《守则》，香港房地产信托基金的资产必须以信托形式持有，由独立于REITs的公司作为受托人进行管理。REITs必须专注于房地产项目投资，收入的较大部分必须来源于房地产项目的租金，且收入绝大部分必须定期以股息的方式分派给持有人。

3.1、投资端的限制

REITS的资产总值中至少75%投资于产生定期租金收入的房地产项目。REITs可以购入空置及没有产生收入或正在进行大规模发展、重建或修缮的建筑物的未完成单位，不得从事或参与物业发展及相关活动（不含修缮、加装及装修），除非物业发展费用及房地产项目未完成单位的累积合约价值不超过计划资产总值的10%。此外，REITs禁止投资于空置土地。

除房地产项目外，REITs可以投资于上市证券、非上市债务证券、政府证券及其他公共证券、本地或海外地产基金，但REITs所持有的由任何单一公司集团发行的相关投资的价值，不超过该计划资产总值的 5%；不可购入任何可能使其承担无限责任的资产。

3.2、运作端的限制

REITs下设SPV不超过两层。如果REIT通过特别目的投资工具（SPV）持有的房地产项目，SPV必须由REITs合法地及实益地拥有，REITs拥有该SPV的大多数拥有权及控制权，REITs拥有不超过两层的SPV。

REITs必须持有该计划之内的每项房地产项目最少2年，除非该REITs已将在该最低限度的持有期终止之前出售有关房地产项目的理据，清楚地传达给持有人，同时其持有人亦已在持有人全体大会上通过特别决议，同意有关出售。

REITs可以为投资的融资或营运的目的进行融资，可以将资产抵押作为借入款项的抵押品，但借款总额都不得超过资产总值的45%。REITs每年须将不少于其经审计年度除税后净收入90%的金额分派予单位持有人作为股息。

4、风险提示

REITs的投资回报率主要依赖物业的租金收入，物业的出租率以及租金的能否持续上涨与宏观经济环境以及地产周期密切，一旦宏观经济环境快速下行，物业的资产价值以及物业的租金收入将快速下降。

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